Дисконтирование – это экономический инструмент, позволяющий сравнить между собой несколько графиков платежей, чтобы выбрать наиболее предпочтительный. В основе данного механизма лежит постулат о том, что стоимость денег не одинакова с течением времени. Стоимость определенной суммы денег «сегодня» будет выше, чем стоимость той же суммы через год. Действительно, покупательная способность денег падает вследствие инфляции, т.е. постепенного удорожания всех продуктов и услуг. Для демонстрации можно также привести следующий пример: если определенную сумму положить на банковский депозит, то через определенное время счет пополнится банковскими процентами. Причем владельцу счета для этого не нужно прилагать никаких усилий.

В отличие от начисления процентов, дисконтирование действует в обратном порядке. Оно позволяет определить, сколько бы стоила сегодня та сумма, которую предполагается заплатить или получить в будущем. Приводя стоимость будущих платежей к настоящему времени, мы получаем сопоставимые величины, которые можно суммировать или сравнивать между собой. Таким образом, мы получаем возможность оценить затраты или прибыль от реализации какого-либо проекта, имеющего распределенный по времени график платежей и поступлений.

Долгосрочная аренда жилья или покупка его в ипотеку могут считаться частными случаями таких проектов. Каждый из этих вариантов имеет график платежей. Для аренды – это периодические арендные платежи, для ипотеки – график погашения долга и выплаты процентов.

Решая вопрос о способе приобретения недвижимости (например, покупка в ипотеку или аренда квартиры в Клину), целесообразно рассмотреть оба варианта и сравнить их между собой по ключевым показателям эффективности. Для этого нам потребуется применить инструмент дисконтирования. Очевидно, что суммы выплат по аренде и ипотеке различны. Ипотека, как правило, имеет фиксированный размер выплат, заранее определенный на весь срок действия договора (до полной выплаты полученного кредита), а стоимость арендных платежей может изменяться со временем. Скорее всего, такое изменение будет в сторону повышения. Для простоты, можно предположить, что  повышение арендной ставки будет происходить со скоростью инфляции.

Первое, что следует сделать, чтобы провести расчет для сравнения аренды и ипотеки, это составить полный график предстоящих платежей для рассматриваемых вариантов (в данном случае – для варианта аренды и варианта ипотеки). Затем, необходимо дисконтировать их, т.е. привести все платежи к текущему моменту времени. Разница сумм всех дисконтированных платежей по каждому из вариантов будет характеризовать преимущества одного варианта перед другим.

Для расчета и принятия решения следует учесть еще один важный момент: если срок расчета ограничен (то график платежей не полон), то нужно учесть то, что после завершения платежей по ипотеке, квартира переходит к новому собственнику. Т.е. необходимо дисконтировать также будущую стоимость квартиры и учитывать при сравнении вариантов.

Ключевые показатели эффективности для сравнения ипотеки и аренды рассчитываются по следующему алгоритму:

Выгода варианта ипотеки по сравнению с арендой будет равна сумме дисконтированной стоимости квартиры  и  дисконтированных платежей по аренде за вычетом суммы дисконтированных платежей по ипотеке. Результат, полученный по этой формуле, сделает ваше решение экономически обоснованным, а значит – более взвешенным и правильным.